鄭州市人民政府辦公廳

關(guān)于印發(fā)鄭州市土地出讓管理工作實施細(xì)則

(試行) 的通知

各開發(fā)區(qū)管委會,各區(qū)縣(市)人民政府,市人民政府各部門,各有關(guān)單位:

《鄭州市土地出讓管理工作實施細(xì)則(試行)》已經(jīng)市政府同意,現(xiàn)印發(fā)給你們,請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

鄭州市土地出讓管理工作實施細(xì)則(試行)

為貫徹落實《鄭州市人民政府關(guān)于加強土地出讓管理工作的意見》(鄭政〔2021〕4號),加強土地供應(yīng)計劃管理、市場價格體系管理、土地市場調(diào)控管理,依據(jù)相關(guān)法律法規(guī),制訂本實施細(xì)則。

第一章 土地供應(yīng)計劃管理

第一條 市人民政府統(tǒng)籌安排全市土地供應(yīng)計劃編制工作,各開發(fā)區(qū)管委會,區(qū)縣(市)人民政府根據(jù)全市統(tǒng)一安排開展相關(guān)工作;各級資源規(guī)劃部門為土地供應(yīng)計劃的編制主體,市資源規(guī)劃部門統(tǒng)籌編制全市年度土地供應(yīng)計劃, 各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)資源規(guī)劃部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)計劃編制工作。

第二條 市資源規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)提請市人民政府于每年的10月31日前,向各開發(fā)區(qū)管委會,區(qū)縣(市)人民政府發(fā)布編制下一年度土地供應(yīng)計劃的通知;供應(yīng)計劃編制通知應(yīng)明確計劃編制指導(dǎo)思想、工作重點、階段安排、任務(wù)分工以及對發(fā)布對象的要求和相關(guān)材料提供時間。

第三條 各開發(fā)區(qū),區(qū)縣(市)應(yīng)當(dāng)調(diào)查分析建設(shè)用地供應(yīng)潛力,依據(jù)土地前期開發(fā)程度、土地權(quán)屬狀況、土地利用計劃及轉(zhuǎn)用征收審批手續(xù)辦理情況、宗地規(guī)劃手續(xù)辦理情況等,綜合確定計劃期內(nèi)可實施供應(yīng)的建設(shè)用地。

第四條 各開發(fā)區(qū),區(qū)縣(市)應(yīng)在組織開展本轄區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展情況、土地利用、地產(chǎn)市場狀況等調(diào)查分析的基礎(chǔ)上,充分應(yīng)用土地供應(yīng)動態(tài)調(diào)控數(shù)學(xué)模型成果,科學(xué)預(yù)測建設(shè)用地需求總量和結(jié)構(gòu),結(jié)合對本轄區(qū)、相關(guān)單位申報的建設(shè)用地需求審核情況,綜合確定建設(shè)用地需求量。

第五條 各開發(fā)區(qū),區(qū)縣(市)測算計劃期建設(shè)用地需求量時,應(yīng)當(dāng)確定優(yōu)先保障的重點項目、重要產(chǎn)業(yè)和公共租賃住房建設(shè)用地需求量,充分體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向,落實租售并舉的住房保障制度。第六條 各開發(fā)區(qū),區(qū)縣(市)依據(jù)計劃期內(nèi)可實施供應(yīng)的建設(shè)用地量和測算的計劃期建設(shè)用地需求量,統(tǒng)籌確定年度土地供應(yīng)計劃指標(biāo)。

第七條 各開發(fā)區(qū),區(qū)縣(市)確定年度土地供應(yīng)計劃指標(biāo)時,省級以上經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(園區(qū))、省級以上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(園區(qū))和省級產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的工業(yè)用地(含新型工業(yè)地)30%以上要實行“標(biāo)準(zhǔn)地”模式出讓,根據(jù)改革進度逐步提升到100%。

第八條 各開發(fā)區(qū),區(qū)縣(市)確定年度土地供應(yīng)計劃指標(biāo)后,編制建設(shè)用地年度供應(yīng)計劃表、圖等相關(guān)資料,計劃表應(yīng)包括地塊位置、面積、規(guī)劃用途、產(chǎn)業(yè)類別、省市重點項目類別、擬采取供應(yīng)方式、實施“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓情況、公共租賃住房配建情況、計劃完成收儲時間、計劃完成供應(yīng)時間等,圖件應(yīng)統(tǒng)一以國土空間規(guī)劃“一張圖”為底圖,完成要素上圖。

第九條 各開發(fā)區(qū),區(qū)縣(市)完成編制年度土地供應(yīng)計劃表、圖等相關(guān)資料,并經(jīng)開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)縣(市)人民政府審核后,報送市資源規(guī)劃部門。

第十條 市資源規(guī)劃部門可會同相關(guān)部門按行政轄區(qū)、城市功能區(qū)、住房和各行業(yè)發(fā)展用地需求、土地用途和供應(yīng)方式,統(tǒng)籌安排全市年度供應(yīng)土地計劃指標(biāo),編制形成全市年度土地供應(yīng)計劃,擬定全市年度土地供應(yīng)計劃方案,制作供應(yīng)計劃表、圖等相關(guān)資料。

第十一條 土地供應(yīng)計劃方案應(yīng)當(dāng)包括但不局限于計劃的目的、意義、指導(dǎo)思想、原則、編制依據(jù)、適用范圍、計劃指標(biāo)、政策導(dǎo)向和保障措施等內(nèi)容。第十二條 市資源規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)將形成的年度土地供應(yīng)計劃方案征詢各相關(guān)單位意見,修改完善并經(jīng)市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組審議后,報市人民政府批準(zhǔn)。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展和市場需求變化情況,確需調(diào)整年度土地供應(yīng)計劃的,應(yīng)報市人民政府批準(zhǔn)后,重新對外發(fā)布。

第十三條 市資源規(guī)劃部門應(yīng)在每年3月份前,公布年度土地供應(yīng)計劃,年度土地供應(yīng)計劃要突出對總量、結(jié)構(gòu)的控制,發(fā)布渠道包括中國土地市場網(wǎng)、市資源規(guī)劃部門門戶網(wǎng)以及相關(guān)媒體和網(wǎng)站。各縣(市)資源規(guī)劃部門應(yīng)同時在本部門門戶網(wǎng)站對外發(fā)布。

第十四條 市資源規(guī)劃部門應(yīng)會同市住房保障部門以及相關(guān)開發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市),根據(jù)年度土地供應(yīng)計劃,結(jié)合區(qū)域商品房去化周期和銷售價格變化情況,合理分解形成四個開發(fā)區(qū)、市內(nèi)五區(qū)、上街區(qū)、中牟縣、新鄭市和滎陽市的季度土地供應(yīng)計劃;其余縣(市)可以根據(jù)年度土地供應(yīng)計劃自行分解形成季度土地供應(yīng)計劃。季度供應(yīng)計劃要具體到宗地,重點突出對布局和時序的合理安排。

第十五條 季度土地供應(yīng)計劃編制形成后,經(jīng)市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組審議,于每季度最后一個月的25日之前將下一季度土地供應(yīng)計劃印發(fā)至各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)。未列入季度土地供應(yīng)計劃內(nèi)的用地不得在本季度內(nèi)完成供應(yīng)。

第二章 市場價格體系管理

第十六條 市、縣(市)資源規(guī)劃部門要建立以基準(zhǔn)地價、地價監(jiān)測成果為基礎(chǔ),以市場指導(dǎo)價為基本調(diào)控手段的土地市場價格體系。

第十七條 市資源規(guī)劃部門于每年年底前完成土地市場指導(dǎo)價修訂工作,經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后,作為市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組決策參考依據(jù)。市場指導(dǎo)價制定完成后,自第二年起由財政部門合理確定采購方式選定修訂技術(shù)服務(wù)單位,保障修訂工作按時完成。

第十八條 市、縣(市)資源規(guī)劃部門按照規(guī)定每三年組織一次基準(zhǔn)地價更新工作,原則上應(yīng)在現(xiàn)行基準(zhǔn)地價有效期屆滿之日前,經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后,對外發(fā)布實行。

第十九條 市住房保障部門應(yīng)在土地評估前出具住宅用地的土地出讓前置條件,明確合理銷售參考房價(毛坯房價格和裝修價格),可按周邊實際銷售價格的10%浮動確定;地價評估時采用剩余法的合理利潤值原則上應(yīng)控制為10%。銷售參考房價隨土地出讓公告一并公示,土地出讓成交后在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中進行約定。2021年在鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)、鄭州高新區(qū),以及市內(nèi)五區(qū)非城改項目儲備用地先行試用。第二十條 產(chǎn)業(yè)用地的項目實施方案應(yīng)在土地評估前完成審定,明確項目業(yè)態(tài)、物業(yè)自持比例等內(nèi)容,為土地評估提供依據(jù);評估過程中按照項目業(yè)態(tài)細(xì)分情況進行評估,并結(jié)合該宗地上擬建項目的物業(yè)自持比例進行修正后確定評估建議價。

第二十一條 市土地儲備機構(gòu)原則上以同一委托評估期內(nèi)的單宗地或相鄰宗地為評估單元,從入圍土地評估機構(gòu)中隨機抽取3家委托進行土地評估;擇優(yōu)選取不少于30名土地、房地產(chǎn)行業(yè)專家建立評審專家?guī)?按照關(guān)聯(lián)回避原則從中隨機抽取3名家,對地價評估技術(shù)路線和結(jié)果合理性進行評審并出具評審意見,市土地儲備機構(gòu)結(jié)合專家評審意見提出出讓起始價和供應(yīng)初步方案。

第二十二條 市土地儲備機構(gòu)應(yīng)于增加剩余法評估試行期限屆滿前,組織完成對鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)、鄭州高新區(qū),以及市內(nèi)五區(qū)非城改項目儲備用地先行試用情況的評價工作,將評價結(jié)果和推廣建議報市資源規(guī)劃部門審核后,由市資源規(guī)劃部門報請市人民政府審議,審議通過后逐步在全市范圍內(nèi)推廣使用。

第二十三條 市土地儲備機構(gòu)應(yīng)根據(jù)需求網(wǎng)上征詢市發(fā)展改革、城建、住房保障、文物、人防、生態(tài)環(huán)境、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、水利、民政等部門的土地供應(yīng)意見,相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在收到征詢意見后2個工作日內(nèi),完成土地供應(yīng)相關(guān)意見回復(fù)。第二十四條 市土地儲備機構(gòu)擬定土地供應(yīng)初步方案,自評估報告?zhèn)浒钢掌?0日內(nèi)報市資源規(guī)劃部門集體會審。市資源規(guī)劃部門根據(jù)會審?fù)ㄟ^的土地供應(yīng)初步方案直接擬定土地供應(yīng)方案,不再進行實質(zhì)性審查,報請市人民政府審批。

第二十五條 市土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)因事權(quán)下放后引起的土地出讓、劃撥類案件應(yīng)訴,依申請進行的信息公開等工作。

第三章 土地市場調(diào)控管理

第二十六條 市大數(shù)據(jù)部門要會同市住房保障、資源規(guī)劃等業(yè)務(wù)部門,依托電子政務(wù)外網(wǎng)搭建全市統(tǒng)一的土地供應(yīng)動態(tài)調(diào)控數(shù)學(xué)模型,建設(shè)土地供應(yīng)管理網(wǎng)上會商系統(tǒng),納入城市大腦(三期)項目統(tǒng)一實施,以土地供應(yīng)管理一“事件”,接入全市“一網(wǎng)統(tǒng)管”平臺。

第二十七條 動態(tài)調(diào)控數(shù)學(xué)模型應(yīng)當(dāng)包括但不僅限于以下數(shù)據(jù):房地產(chǎn)市場銷售價格(含新房、二手房)、區(qū)域去化周期、區(qū)域成交案例、安置房供應(yīng)數(shù)量、租賃住房備案數(shù)量、二手房交易情況以及土地供應(yīng)情況、土地供應(yīng)計劃、地價動態(tài)監(jiān)測情況等。

第二十八條 動態(tài)調(diào)控數(shù)學(xué)模型應(yīng)實現(xiàn)數(shù)據(jù)即時提取和更新,數(shù)據(jù)應(yīng)與市縣(市)住房保障、資源規(guī)劃部門業(yè)務(wù)系統(tǒng)上報部級業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)保持一致;需人工錄入的,應(yīng)向市縣(市)住房保障、資源規(guī)劃部門開放錄入端口。

第二十九條 動態(tài)調(diào)控數(shù)學(xué)模型應(yīng)具備對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析與預(yù)測功能,直觀呈現(xiàn)全市各區(qū)域房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀,能夠結(jié)合土地供應(yīng)的計劃安排預(yù)測出相關(guān)指數(shù)的變化情況,涉及部級監(jiān)控指數(shù)的應(yīng)與監(jiān)測指數(shù)的生成算法保持一致,切實滿足房地產(chǎn)調(diào)控“穩(wěn)預(yù)期”的要求。

第三十條 動態(tài)調(diào)控數(shù)學(xué)模型和網(wǎng)上會商系統(tǒng)應(yīng)做到共享復(fù)用,向市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組、市資源規(guī)劃部門、市土地儲備機構(gòu)以及各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)土地供應(yīng)相關(guān)部門開放服務(wù)賬號和應(yīng)用端口,為土地供應(yīng)計劃和方案的編制、會審和審定提供應(yīng)用支撐,確保實現(xiàn)土地供應(yīng)管理全流程業(yè)務(wù)閉環(huán)。

第三十一條 全市范圍內(nèi)住宅用地可采取“限地價、競自持”方式出讓、熔斷后搖號方式出讓或熔斷后轉(zhuǎn)為一次競地價方式出讓。采取“限地價、競自持”、熔斷后搖號方式出讓的,報(競)價首次達到掛牌起始價的130%時熔斷。鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)、鄭州高新區(qū)以及市內(nèi)五區(qū)非城改項目儲備用地,采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號方式出讓;城改項目用地采取熔斷后轉(zhuǎn)為一次競地價方式出讓,競價規(guī)則按現(xiàn)行規(guī)則繼續(xù)執(zhí)行。全市范圍內(nèi)商服和產(chǎn)業(yè)用地采取“價高者得”方式出讓,商服和產(chǎn)業(yè)用地的競價規(guī)則按現(xiàn)行規(guī)則繼續(xù)執(zhí)行。

第三十二條 “限地價、競自持”方式出讓是指報(競)價達到熔斷價格后,依次進行限時競自持比例和限時競配建面積后確定競得人的出讓方式;熔斷后搖號方式出讓是指報(競)價達到熔斷價格后,由網(wǎng)上交易系統(tǒng)隨機搖號確定競得人的出讓方式。

第三十三條 “限地價、競自持”出讓方式中,自持比例是指住宅商品房屋面積的自持比例(不含物業(yè)用房等公用房產(chǎn)面積),配建面積是指養(yǎng)老服務(wù)用房或公租房面積。

第三十四條 土地供應(yīng)方案中需明確供應(yīng)方式,以及相應(yīng)的掛牌起始價、增價幅度、熔斷價格、起始自持比例(2%)、自持比例增幅(1%)、起始配建面積(200平方米)、配建面積增幅(50平方米)等內(nèi)容。

第三十五條 全市范圍內(nèi),住宅用地及兼容住宅的用地土地出讓競買保證金繳納比例為掛牌起始價的50% (不足整數(shù)的進位至整數(shù)),其他用地土地出讓競買保證金繳納比例為掛牌起始價的20% (不足整數(shù)的進位至整數(shù));土地出讓成交后,必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同;合同簽訂后5個工作日內(nèi)將競買保證金轉(zhuǎn)為土地出讓金,住宅用地和兼容住宅用地1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款,余款要按合同約定及時繳納。

第三十六條 住宅用地使用權(quán)網(wǎng)上交易分兩個環(huán)節(jié)進行,第一環(huán)節(jié)為掛牌報價環(huán)節(jié),第二環(huán)節(jié)為限時競價(依次競自持比例、配建面積)或搖號環(huán)節(jié);搖號環(huán)節(jié)應(yīng)由具備資質(zhì)的公證機構(gòu)進行公證或采用其他方式確保公信力。

第三十七條 住宅用地使用權(quán)網(wǎng)上交易時,取得競買資格的競買人均可參與網(wǎng)上掛牌報價和限時競價或搖號。在網(wǎng)上掛牌報價和限時競價期內(nèi),競買人在滿足條件的情況下,可多次進行報價(地價、自持比例和配建面積)。

第三十八條 掛牌報價期間,競買人初次報價不得低于掛牌起始價,報價以增價方式進行,每次加價不得小于規(guī)定的增價幅度且不得高于熔斷價格,應(yīng)為一個增價幅度或其整數(shù)倍。

第三十九條 限時競自持比例期間,競買人初次投報自持比例不得低于起始自持比例,投報自持比例以增自持比例方式進行,每次增加自持比例不得小于規(guī)定的自持比例增幅且不得高于100%,應(yīng)為一個自持比例增幅或其整數(shù)倍。

第四十條 限時競配建面積期間,競買人初次投報配建面積不得低于起始配建面積,投報配建面積以增加配建面積方式進行,每次增加配建面積不得小于規(guī)定的配建面積增幅且不得高于地塊地上建筑面積,應(yīng)為一個配建面積增幅或其整數(shù)倍。

第四十一條 當(dāng)競買人報價達到熔斷價格后,不再接受更高報價,網(wǎng)上交易系統(tǒng)在掛牌報價期限截止時自動出現(xiàn)以熔斷價格進入競自持比例或搖號階段的選擇提示;當(dāng)競買人投報自持比例達到100%時,網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動出現(xiàn)以熔斷價格和100%自持比例進入競配建面積階段的選擇提示;競買人應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)對網(wǎng)上交易系統(tǒng)的提示作出選擇,未在規(guī)定時間內(nèi)作出選擇的視為不選擇進入下一階段,經(jīng)網(wǎng)上交易系統(tǒng)確認(rèn)有競買人選擇參與下一階段限時競價(自持比例、配建面積)或搖號的,系統(tǒng)進入限時競價(自持比例、配建面積)或搖號程序。

第四十二條 競買人的報價(地價、自持比例、配建面積),一經(jīng)提交并經(jīng)網(wǎng)上交易系統(tǒng)服務(wù)器記錄,不得修改或者撤回。網(wǎng)上交易系統(tǒng)接受符合條件的有效報價(地價、自持比例、配建面積),即時更新顯示掛牌價格(地價、自持比例、配建面積)和有效報價人;限時競價(自持比例、配建面積)期間應(yīng)從接受新的有效報價(自持比例、配建面積)起重新計時,計時期間無新的有效報價(自持比例、配建面積)的,計時結(jié)束后限時競價隨之結(jié)束。

第四十三條 掛牌報價期限截止后,有多宗地進入限時競價(自持比例、配建面積)或搖號的,網(wǎng)上交易系統(tǒng)按掛牌公告次序依次進行限時競價(自持比例、配建面積)或搖號。

第四十四條 掛牌報價期限截止時,無競買人進行有效報價的,掛牌不予成交;只有一位競買人進行有效報價但未達到熔斷價格的,該競買人即為競得人;有兩個或兩個以上競買人進行有效報價但未達到熔斷價格的,報價最高的競買人即為競得人。

第四十五條 采取熔斷后搖號方式出讓,有效報價達到熔斷價格后,沒有競買人選擇進入搖號階段的,觸發(fā)熔斷價格的競買人即為競得人,有競買人選擇進入搖號階段的,網(wǎng)上交易系統(tǒng)隨機確定競得人。

第四十六條 采取“限地價、競自持”方式出讓,有效報價達到熔斷價格后,沒有競買人選擇進入限時競自持比例階段的,觸發(fā)熔斷價格的競買人即為競得人。進入限時競自持比例階段后,限時競自持比例期間無競買人進行有效投報自持比例的,觸發(fā)熔斷價格的競買人即為競得人,有競買人進行有效投報自持比例但未達到100%的,投報自持比例最高的競買人為競得人。有效投報自持比例達到100%后,沒有競買人選擇進入限時競配建面積階段的,投報100%自持比例的競買人即為競得人。進入限時競配建面積階段后,限時競配建面積期間無競買人進行有效投報配建面積的,投報自持比例100%的競買人即為競得人,有競買人進行有效投報配建面積但未達到配建面積上限的,投報配建面積最高的競買人為競得人,達到配建面積上限的,首先有效投報上限配建面積的競買人為競得人。

第四章 附 則

第四十七條 市內(nèi)五區(qū)出讓或劃撥后土地處置事宜下放至各區(qū)資源規(guī)劃部門辦理,在委托執(zhí)法權(quán)限范圍內(nèi),以市資源規(guī)劃部門名義行使權(quán)利。主要事項包括:

(一)劃撥(租賃)國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)協(xié)議出讓;

(二)劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;

(三)劃撥或出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)改變規(guī)劃條件;

(四)劃撥或出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)分割(合并)轉(zhuǎn)讓;

(五)國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資;

(六)國有建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期出讓(租賃)。

第四十八條 各區(qū)資源規(guī)劃部門負(fù)責(zé)因事權(quán)下放后引起的土地處置類案件應(yīng)訴、依申請進行的信息公開等工作。

第四十九條 本實施細(xì)則自印發(fā)之日起執(zhí)行,鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)、鄭州高新區(qū)、鄭州航空港區(qū)、上街區(qū)、各縣(市)可結(jié)合本地實際,制定實施辦法。

第五十條 本實施細(xì)則最終解釋權(quán)歸市資源規(guī)劃局。